靖江东里、庆有西里等老旧小区相貌一新，法国公议局原址、安里甘艺术中间等小洋楼重展风韵，天开高教科创园、泰达·津一财产公园等园区生机升腾……比年来，从海河沿岸到名流故乡，从社区“微动脉”到汇才聚智的写字楼，一场焕新之变正在天津加快睁开。
作为都会建成区高质量开展的主要抓手，都会更新是都会事情中一场主要而耐久的“攻坚战”。停止今朝，天津国资体系综合片区类都会更新项目共21个，此中已完工14个；项目局部建成后，估计可盘活国企地盘房产约235万平方米，为约37万名住民改进寓居情况，创培养业岗亭近4万个。
不止在天津，以“空间叫醒”为中期目的，当前多地都会更新事情正热火朝天促进，并已获得阶段性效果。但物理层面提拔革新的完成并不是“闭幕”，而是动员城时价值进一步跃升的新出发点。要做好都会更新的“后半篇文章”，各地仍面对从“善建”转向“善营”的多重应战。
当前，我国都会开展正从大范围增量扩大阶段转向以存量提质增效为主的阶段。跟着都会更新进入“深水区”，项目常常面对空间慌张、长处多元、资金有限等客观应战。为“破题”，前期策划、项目施行需更精密、更存心。
——“提早评脉”，回应重点民生诉求。以群众为中间是都会更新事情的安身点。为充实理解住民诉求、把准次要冲突，充实做好前期的都会体检、定见征集等事情尤其主要。
2024年头，天津南门外大街商圈北部片区都会更新项目正式完工，庆有西里小区的综合提拔革新是项目使命之一。自项目启动之日起，设想施工职员险些每天泡在小区里，对周边状况烂熟于心。为片面查找老旧小区的微观成绩，事情职员深化理解住民人群组成、举动风俗与急难愁盼，经由过程访谈构成了符合实践的“成绩清单”。
庆有西里老龄住民多、陪读住民多。经多轮相同调研，项目团队发明，处理“一老一小”成绩、充实操纵大众地区延长住民糊口空间，是小区革新的枢纽。
“针对老年人群，我们增设适老化设备、引入社区养老机构；针对儿童，则开拓了分龄举动园地，打造宁静风趣、富有教诲意义的生长空间。”天津泰达都会更新建立开展有限公司南门外大街商圈北部片区都会更新项目施行总司理袁甲说。项目完成后，住民纷繁为愈加便利的糊口情况点赞。
——“精准更新”，动员提拔片区代价。当前，很多大都会主城区本地盘资本稀缺，都会更新项目常常范围小、外形不划定规矩，多为“边角系统”空间。为此，天津国资体系推出小片区“微更新”形式，“以点带面”完美都会功用。
走进耀华中学红桥黉舍周边地域都会更新项目内的红桥区立兴里小区，楼群间划出了整洁的泊车位，公园里增加了健身设备……更新革新后，小区住民糊口大变样。
“革新前小区老是乱糟糟，路面上下不服，如今周边情况面目一新，各人都爱出来走上几圈。”立兴里住民何玉芬说。
此前，这块地盘因小而零星被闲置多年，难以构成社会经济效益。“项目收拾整顿后地盘仅2.8公顷，位于门路交口处。为撑持地铁星空·综合体育官网、黉舍出进口、都会大众绿地等建立，两侧仅盈余可建立用地1.1公顷。”天津市修建设想研讨院有限公司都会更新设想研讨院院长李欣说。
经由过程锦上添花的筹谋、设想、测算，项目同期建立了贸易体与新室第楼，以项目营收反哺老旧小区革新，完成了地盘资本整合和代价更生。
“我们要像穿针引线的人一样，为都会‘打好补钉’，补齐都会短板、完美都会功用、改进都会风采。”天津城投团体海河建投公司副总司理于大明说。
——“修旧如旧”，保留都会汗青基因。天津具有丰硕的文明遗产、产业遗存和深沉的汗青秘闻。在都会更新过程当中，天津国资体系重视留住都会的“文明神韵”。
客岁，颠末10个月“挽救式修复”的蔡氏祠堂在绚丽春日里揭开面纱，成为集高端餐饮文娱、时髦购物、艺术展览等业态于一体的贸易综合体。谈起补葺阅历，亿城（天津）文明旅游开展有限公司总司理徐尔康浮光掠影。“接办时，院落已严峻老化破坏，但我信赖只需拂去光阴的灰尘，旧日的古朴之美必然能重现。”
天津城投团体资产办理有限公司经管奇迹部卖力人马涛引见，蔡氏祠堂是天津五大道独一的中式传统风采修建。项目开端计划敲定后，修建设想专家用月余工夫评定衡宇受损品级、翻找汗青图片档案，为蔡氏祠堂“量身定制”了具体补葺计划。
项目团队跑遍多地“淘金”，寻找门前条石、徽派砖瓦等“老物件”；请来顶尖文物专家修复琉璃宝顶、平面砖雕等“三宗宝”……在徐尔康与项目团队的展转奔忙下，这座老修建终究在海棠花中从头敞开大门。
“天津的五大道、意式风情区等汗青文明街区承载着都会影象与秘闻，是没法复制的贵重资本。在都会更新过程当中，我们要在庇护中开展、在开展中庇护，将都会汗青文明影象持续下去。”天津市国资委副主任韩云翔说。
都会更新是一个持久、耐久的静态历程。空间革新提拔的完成当然是主要的阶段性功效，但绝非都会更新事情的“停止符”。从物理革新转向长效运营，做好都会更新“后半篇文章”仍面对很多体系性应战。
——需成立不变的“造血性能”。很多业内助士暗示，都会更新革新今朝大多依靠财务拨款、国企及政策性融资投入，但前期办理保护仍需连续资金供应；部门项目缺少社会本钱报答机制，常常面对“靠输血、难造血”窘境。
于大明引见，固然配套绿地公园等前期可交由部分保护，但社区内部的硬件设备次要还需街道社区办理。许多老旧小区仅靠区当局同一招标的准物业“兜底”，除楼道打扫、渣滓收运等根本效劳外，准物业可以供给的物业办理效劳有限，小区绿化、门路保护等事情难以移交。“我们也屡次测验考试与市场化物业公司打仗，但大都老旧小区范围不大，物业公司入驻后难以完成出入均衡，除非将数十个小区‘打包’签约，不然物业公司遍及不肯参与。别的，准物业收取的干净用度有限，引入物业公司将意味着物业用度大幅上涨，对部门住民而言也不容易承受。”袁甲说。
——“金凤凰”引来也要“留得住”。一方面，项目运营方招商难度有所增长。“近两年主办人形式开端鼓起，但这类形式抗风险才能较低，我们在招商过程当中必需认真分辩、磨炼‘火眼金睛’。”天津城投团体资产办理有限公司副总司理马跃蒙说。
另外一方面，“引得来”只是第一步，要让企业“留得住、长得好”，需求连续优化财产生态、完美配套效劳支持。“厂房易建，生态难成。”天津空天科技财产开展有限公司总司理助理韩振国坦言，这是很多更新后财产载面子临的共性应战。他察看到，有些都会更新项今朝期革新大张旗鼓，前期运营却对财产生态培养缺少体系性计划，效劳停止在根底物业办理层面，未能真正处理企业开展的深条理需求，招致企业入驻后“不服水土”或难以强大。
——需从空间更生迈向“生机再造”。同处某城城南地域，更新后的园区街区有的生机满满，有的人气热闹；具有罕看法质奇迹和完好采煤产业体系的矿猴子园，却有许多外埠旅客不曾传闻……多位受访者以为，从过往案例看，住民糊口、财产贸易空间革新提拔后，还需注入文明基因、重视功用运营，才气可连续提拔社会与经济生机，以都会更新为抓手会聚都会人气。李欣等专家以为，项目前期运营需制止文明标记悬浮、业态需求错配，让革新后的都会板块“活起来”，从而耽误都会更新“性命周期”。
都会更新非一日之功。受访人士以为，将来可从完美财产效劳保证、构建科技创重生态、指导社会本钱到场等角度主动展开事情，鞭策都会更新从“外科手术”转向轮回开展与代价跃迁。
一是构建生态，打造科技财产立异集群星空综合官网。多位受访者以为，触及财产载体的都会更新项目，其代价提拔常常需求工夫沉淀，不克不及仅看短时间房钱报答。“关于天津空天数字财产园如许聚焦前沿硬科技的载体，前期的‘耐烦本钱’投入和精准财产效劳相当主要。我们期望经由过程培养高生长性企业、打造特征财产集群，完成资产代价的指数级增加和地区立异能级的跃升。”韩振国说。
韩振国以为，应构建“本钱链＋财产链＋立异链”的深度交融生态。他引见，空天数字财产园不只为企业供给物理空间，更依托国资布景和财产洞见，结合专业投资机构设立了针对空天信息、智能科技等范畴的专项财产基金；同时主动对接高校院所中心手艺资本，搭建“观点考证—中试熟化—市场使用”的转化平台，自动开放数智园区、高空经济等使用处景。“这类‘基金投资＋手艺转化＋场景赋能’的形式，能有用低落科技企业晚期风险，加快其生长，终极完成国有资产从‘物理空间’向‘创重生态’的代价跃迁，构成可连续的‘造血’机制。”
二是抓准定位，增进片区特征化、差同化开展。受访者倡议，应分离汗青文脉、理想风采、区内劣势、高低流配套，肯定更新后片区的中心财产、开展标的目的，并完美配套办法。“宏观上看，战争区修建文旅和金融板块表示较强；微观上看，津湾广场具有特征修建气势派头和便当交通前提。颠末重复调研，我们决议将文旅商交融作为津湾广场的次要开展标的目的。”马跃蒙说。
别的，完美载体效劳功用、凸起财产特征属性也非常主要。天津轨道交通团体所属天津津轨贸易办理有限公司副总司理王欣等引见，天津国际航运大厦挂牌晋级后，不只结合多家单元建立国际航运会聚区综合效劳中间，为企业供给“一站式”效劳，还按期构造讲座等举动，增进高低流企业交换协作。“运营方要改动‘房主思想’，从‘找租户’向‘聚财产’改变，经由过程晋级硬情况、优化软情况，吸收优良企业机构落户。”王欣说。
三是共建同享，激起社会本钱立异生机。受访者倡议，成立完美当局指导、市场运作、公家到场的可连续资金张罗形式，破解都会更新资金瓶颈，完成项目可连续开展。庆有西里社区崔月梅、袁甲等引见，在厘清社区周边闲置资产产权的根底上，庆有西里社区引入了元君子和（天津）安康办理有限公司、“津心托”等社会化养老、托育效劳机构：由社区供给园地，企业出资装修正造，运营方经由过程投入社区举动、补助等方法反哺社区基金，从而更好满意小区一样平常办理需求，其经历值得鉴戒。
“将来可在资金张罗环节探究多元协作形式，流通‘投、用、管、退’渠道，在政策支持方面完美配套保证系统，为社会本钱搭建标准到场的平台，指导其更有序、更可连续地投入都会更新范畴，构成多方双赢的优良格式。”天津市国资委、主任张勇说。
